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由房地产开发联建项目二起经济纠纷所想到的
2016-09-02作者:于 超 英

         本人最近接触到二个和房地产开发联建项目相关的经济纠纷案例,一个是甲乙丙三方,甲方由于企业效益不好,出地搞开发,因没有钱,同乙方和丙方共同开发这块地,由乙方和丙方出资。项目在建设过程中,由于乙方和丙方后续资金跟不上,就让建筑公司垫付一些钱,并按垫付金额给建筑公司在建部分住宅。乙方和丙方由于效益分成产生了矛盾,打官司打了好几年,工程也停了,本来很好的项目,由于项目停工,房子也没有卖,各方都受损失。另一个经济纠纷也是因为甲乙双方在联建项目上产生了矛盾,原告也上诉到法院,涉及到5000万元的标的额,甲方出地、乙方投资盖几栋住宅楼,然后利润分成。乙方盖完楼后,卖完房子不给甲方利润分成,使得甲方房地产公司停摆,不能正常运营。

         两起官司都是因为联建项目惹得祸,并具有一定代表性。值得我们深入探讨,以更好地规避此类风险。

    一、要签好联建协议,把双方边界要确认好,不要有模棱两可的条款发生,以免为以后有纠纷打下埋伏。

         本文所提的两个经济纠纷都是因为事先协议没有签好,各方责、权、利不明确,导致日后纠纷发生。第一个案例,丙方投资300万元,没有实际参与企业管理,只想等项目完成后利润分成,乙方在项目进行过程中,看有空可钻,就通过加大开发成本,稀释利润,造成项目没有利润,或利润分成很少,导致丙方上诉法院,告乙方职务侵占,乙方当然不服,就反诉丙方。现乙方负责人还在看守所,案子由民事纠纷打到刑事案件,两败俱伤,各方都得不偿失。如果乙、丙两方事先把协议签好,考虑到丙方不实际参与项目开发,只是投了300万元货币资金的情况,在签协议时,丙方可以按项目3年建成,按当年银行货款利率的4倍以下,得优先分成来签订协议,这样签协议丙方的利润分成可能少一些,但日后不可能有纠纷。如果在签订协议时,乙、丙双方要税后利润分成,丙方必须实际参与项目开发,一切经营活动由乙、丙双方共同控制,实行法人章和财务章双方各控制一个来实际运作才可。

    二、不要当甩手掌拒,利益各方对项目要时时监控。

       本文所提的第二个经济纠纷,甲乙双方原来都是非常好的朋友,甲方有地缺资金,乙方有钱没有项目,双方正好一拍既合,双方共同开发一个房地产项目,由甲方出地,乙方出钱,税后利润分成。但是在实际经营项目中,甲方没有参与,由乙方自已卖房,自己经营。由于项目的配套部分等方面出现问题,双方发生纠纷,到甲方把乙方告到法院时,标的额已升到5000万元。乙方由于有另一个项目开发,把资金都用到了新项目上去了,造成乙方欠甲方5000万元标的额,使甲方造成停摆状态,无法经营,没有办法,只有把乙方告到法院,以挽回对自己造成的损失。此项目如果在实际经营过程中,甲方时时监控,乙方不可能发生欠甲方5000万元的标的额的事件,因卖房是以甲方的名义卖,要开甲方的发票,怎么能产生5000万元的标的额呢?甲方考虑和乙方是朋友关系,不会产生纠纷现象,疏于管理,造成乙方有机可乘,给甲方造成不可挽回的损失。

    三、有了纠纷要及时处理,以免以后越理越乱。

        本文所提的第二个经济纠纷,因开始甲方完全可以控制,乙方到甲方开发票的过程中就可以控制,可允许乙方有一定信用额度,如500万元的额度,过了这个额度就停止给乙方开发票,就不会产生5000万元这么大的标的额,当双方是500万元的标的额的情况下,纠纷就相对好处理一些,可能双方相互调解一下既可解决,不至于双方产生不可调和的矛盾,最终走向司法途径。

        房地产开发联建项目本来是一个好的形式,一方有地,一方有钱,双方互惠互利是一种好的合作方式,问题是各方一定要把各自的边界确定好。笔者认为,有地的一方把每平米建筑面积多少卖给有钱的一方最为合理,钱可以分次打入有地一方的账上,这样不会产生日后纠纷。或者有地的一方,按项目批准的规划建筑面积,按比例分成,可以是5:5分成,也可以是4:6分成等,以免以后有纠纷。总之,房地产项目联建形式是政府应该鼓动的形式,只要合作各方把联建协议签好,把项目管好,项目合作各方会达到互惠互利,也有利于房地产发行业的健康发展,有利于更好地推动城镇化建设。

        现在房地产项目经济纠纷案例不断增加,实际上都是因为房地产市场泡沫不断加剧引起的。房地产泡沫化吹的最快的是北京,上海,广州等一线城市。拿北京为例在2000年五环外买的房子也就3000元每平方米,可到现在,2013年已经涨到每平方米2万元左右,尤其从2007年以后房地产泡沫更加加剧。房地产泡沫已经成为阻碍我国经济可持续发展的一个毒瘤。房地产泡沫的形成,有很多种因素,如维持所谓稳定的人民币汇率,造成人民币的过渡被动发行,4万亿刺激经济投资的投放等等,但笔者认为,导致房地产泡沫的最主要原因是地方政府过渡经营城市所致。由于我国现在财政体制等原因,地方政府财政收入来源有限,有些地方政府卖地收入已达到整个财政收入的50%以上。地方政府通过土地整理,拆迁征收,亮出一块块净地拍卖,挣级差地租,地方政府已变成卖地公司,个别地方政府的委、办、局正常工作只留下值班人员来维持工作,部分人员都去搞拆迁了。地方政府的融资平台搞的越来越大,空城现象越来越严重,房地产的过渡发展已经是不可持续。中央政府应尽快制止地方政府的拆迁行为,首先要理顺中央政府和地方政府的财政分配关系,使地方政府从卖地财政转向公共财政。这就要求中央政府要精兵简政,比如,营改增后,地税系统业务量减少,是否考虑国税和地税合并的问题;随着深圳等地方工商制度改革,取消年检和企业经营范围等事项后,是否考虑工商系统和质监系统合并的问题,工商系统相关部门和食、药监合并的问题;随着市场经济的进一步发展,物价部门的去留问题;还有像教育体制,医疗体制改革问题等等,都应提到日程上来,以切实减轻财政负担,由吃饭财政向公共财政转变。房地产开发应完全市场化运作,甲方,要开发房地产,乙方,有地,双方就谈判,达到了乙方的心理价位,甲方就动迁,就搞房地产开发,地方政府不要参与其中,这也有利于地方政府的廉政建设。实际上,政府通过税收,取之于民,用之于民,政府的定位就应该是公共管理,政府不能成为卖地公司。政府就像足球场上的裁判员,只要当好裁判员的角色就行,不能又当裁判员,又当前锋,又当守门员,这样的足球比赛没法进行,什么足球队也干不过“政府”,“政府”可以把球直接抱到球门里,那样市场经济就乱了套了,所以政府一定要把自己的边界确定好,不能越雷池一步。我们要把精力转到实实在在为实体经济服务上来,转到增加就业机会上来,转到为老百姓办实事上来。


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