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浅谈社区建设存在问题及建议
2016-09-02作者:于超英

       社区建设涉及到方方面面,是坚持以人为本,构建和谐社会的基础问题。社区是社会的基本细胞,每个人都离不开社区,社区建设的好坏关系到老百姓的切身利益,关系到国家的长治久安。所以和谐社会的社区建设是一个大问题,我们有必要对其进行深入的探讨。

  一、现代社区物业管理的兴起及特点

  现代意义的物业管理在我国起步较晚,是随着改革开放不断深化,市场经济日趋活跃,城市建设事业的迅速发展,房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快,于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。1981年3月10日,深圳市一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立,开始对深圳的涉外商品房实施统一的物业管理,这是我国内地物业管理的起步阶段。随后,从深圳到广州,从南方到北方,从沿海到内地,在众多城市,物业管理公司像雨后春笋般涌现,到1999年底,据不完全统计,全国已有物业管理企业2万余家,从业人员150万人,物业管理呈现出一派蓬勃发展的生机。
  现代城市社区带有鲜明的都市痕迹,且具有以下的特点:一是地域的开放性和对外环境的依赖性;二是人口密度和人口结构的变化;三是社会管理机构的多元化;四是居民的归属感,参与感和心理上的认同感增强。

  二、社区物业管理的形式与问题

  有物业管理的社区,一般是指高档社区,由于高档社区的封闭性,住户车多等现象,本身具有物业管理的需求。由于规模经济效应,物业公司也愿意承揽高档社区的物业管理,这样就形成了高档社区有物业管理公司存在的客观必然性。
  有物业管理的社区,物业公司和业主委员会的关系实际上是雇佣关系,物业公司服务好,令广大业主满意,即可以续聘物业公司,由业主委员会和物业公司签订续签合同。如物业公司服务不好,广大业主不满意,通过业主委员会,可以解聘物业公司,重新再找物业公司。
  业主委员会是代表广大业主的自治组织,是通过业主大会,完全民主的形式下选举产生:按物业管理条例,业主委员会一经产生,有一定的期限,在期限内代表广大业主,为广大业主服务:
  物业公司的选取,完全根据广大业主的意见为准则,由业主委员会代表广大业主选取,经2/3广大业主同意后,由业主委员会和物业公司签订雇佣合同。
  目前社区物业管理中存在的问题:
  1、开发公司及前期物业公司容易出现的问题。开发公司以盈利为目的,往往不考虑小区的长远利益。如B小区的采暖问题,本应采取附近挂网,集中供热最为经济,但开发公司考虑到一次性投人多,而放弃了该方案,导致某小区先上油炉,又换型煤炉,采暖问题一直没有解决好。开发公司利用分摊面积,业主会所等名目侵占业户的面积,把业主会所转卖给别人,造成业主的正当权益得不到保障。
  2、通过业主委员会选取物业公司容易出现的问题。这类问题往往在前期物业退出后的初期容易出现,由于业户进居小区时间不长,彼此之间还不互相熟悉,再加上大家都很忙,没有认识到小区物业管理的重要,谁也不愿意出头,往往容易被开发商和前期物业收买,不能很好地维护广大业主的利益。某小区的业主委员会的产生并没有经过真正的民主选举,开发商和前期物业通过收买业主委员会主任,选取和其有关系的一家物业公司管理,由于业主委员会的章在业主委员会主任手里,物业公司通过让其不交采暖费、物业费等手段让其盖章就盖章,甚至有的还争取过多报维修基金项目费用,侵占广大业主的利益。
  3、推选业主委员会运作过程中容易出现的问题。业主委员会是代表广大业主利益的自治组织,对广大业主来说,业主委员会能否代表其利益至关重要,必须把有能力、愿意为大家办事、品德好的业主选进业主委员会,来代表广大业主的利益,业主委员会应至少每三年大选一次,每年根据实际情况应有微调。有的社区业主委员会基本名存实亡,真正管事的只有一名成员,其余都挂名,基本不管事,导致该小区的很多问题由于没有人出面而解决不了。
  4、物业管理共用设备容易出现的问题.物业管理共用设备容易出现问题的主要是电梯问题,按现在沈阳市政府的政策每人交12元/月,不够正常电梯维修、维护运行、年检等费用,需要动用其它费用,这样造成业主酸甜苦乐不均。某小区就存在这样问题,C座有电梯,A、B座没有电梯,全体业主的物业费的一部分要搭在电梯费用上,导致A、B座的部分业主不愿交物业费,每个小区要结合自己小区的特点,建立一个合理的财务管理核算办法,经全体业主通过后执行。

  三、社区建设问题产生的主要原因

  1、广大业主的民主意识不强。普遍存在着多一事不如少一事的心理状态,都有一种等、靠的思想,不及时维护自己的合法权益,造成不必要的损失。
  2、要选好物业公司。目前物业公司的服务质量参差不齐,大部分是房产公司的下属公司或翻版公司,由于房产公司是暴利行业,对物业公司这种服务型公司重视不够,导致服务意识差,广大业主不满意。
  3、政府相关部门要高度重视社区管理。社区管理实际上是一个社会的主要方面,社区建设搞不好,将影响整个和谐社会的建设和稳定,需要我们各级政府高度重视,相关部门要相互协调好,国家应给予一定的税收优惠条件,扶持社区建设。

  四、加强社区建设的几点建议

  1、政府要有主管部门抓社区建设。结合我国的目前情况这个机构应设在街道办事处,负责统一和政府各个部门协调,避免多头管理。
  2、加强对搞好社区建设重要性的认识。要在全社会大力宣传社区建设的重要性,提高广大业主、政府相关部门对社区建设的重视,推动广大业主积极参与社区建设,为社区建设做贡献,人大代表、政协委员等都应在社区的直接选举中产生。
  3、搞好物业管理社区的法规建设。物业管理社区的法规建设应始终突出以人为本,把广大业主的民主管理放在核心位置。政府是服务机构,物业公司也是服务机构,都要围绕着为业主服好务这个核心来工作,切实维护好广大业主的切实利益。



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